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Tasar un activo se ha convertido en una lotería, le das al botón, te asigna una tasadora y la tasadora asigna a alguien de su personal para que realice el trabajo. Este personal, normalmente mal pagado recibe cuatro documentos y tiene un plazo de pocos días para realizar su valoración.

Puede que tengas suerte, y que el tasador sea una persona honesta y sobre todo profesional, pero en muchas ocasiones después de haber realizado una importante provisión de fondos lo que te encuentras es sencillamente con una tasación miserable, y ya puedes opinar lo que quieras acerca de esa tasación que será inamovible, como si el criterio de valoración fuera una roca y no existieran  diversos métodos de valoración: comparación, coste, capitalización de rentas y valor residual. No olvidemos que la tasación busca el valor de mercado de un inmueble, esto es el precio en el que se podría vender. El otro día me quedé ojiplático cuando en una tasación de una promoción de lujo, con todas las viviendas vendidas (se podían ver los contratos y las entregas a cuenta), el tasador valoró las viviendas un 35% por debajo de su valor REAL de venta al aplicar el método de comparación (por supuesto los comparables no tenían las calidades ni el lujo de la promoción), generando un problema a la entidad financiera y al promotor. Vamos a ver, si tienes una promoción con todas las viviendas vendidas a un precio, esa es tu tasación, el valor real que alguien está dispuesto a pagar, y si por comparación te sale más bajo quizá hayas olvidado aplicar los coeficientes de corrección, que para eso están.

Equivocarse en la tasación de una vivienda en un barrio con las calles iguales y todas las viviendas iguales es difícil. El problema aparece cuando se valoran activos que presentan alguna singularidad. Con la crisis estos inmuebles singulares se han multiplicado, lo que ha generado que últimamente asistamos a un profuso desfile de tasaciones miserables, que profesionalmente beneficia a nuestra empresa. Ya que sin estar homologados por el Banco de España (el famoso botoncito de asignación), nuestro criterio es tenido en cuenta a la hora de tomar decisiones de riesgos sobre activos. Esto al final genera en un doble coste sin sentido, el de la tasación miserable homologada  y el de la tasación confiable no homologada.

Veamos algunos ejemplos recientes:

Suelo con plan parcial aprobado definitivamente según planeamiento actual, a medio urbanizar, tasado miserablemente  como suelo rústico, porque en el futuro plan general en aprobación inicial no se recoge ese sector.

Edificio en casco histórico de ciudad muy importante, con fachada a proteger, tasado miserablemente a precio de ciudad dormitorio a 30 km del centro.

Vivienda ubicada en una localización premium, singular, tasada miserablemente por comparación con viviendas a las que no entraría a vivir ni aunque me la regalaran.

Y así…

Una decisión de riesgo debe descansar sobre una valoración confiable. Se nos olvida demasiado pronto que si durante los años previos a la crisis se hubieran financiado las promociones por tasación por coste en vez de tasación por comparación, se podría haber construido lo mismo pero con una deuda un 30% inferior.