Probablemente poca gente se aventuraría a surcar el océano con un barco, sin contar con los correspondientes sistemas electrónicos o cartas de navegación, que le avisaran de la profundidad y orografía del fondo marino. Tampoco se contentarían con fiarse de una serie de estadísticas aproximadas que les sirvieran de guia, con informaciones del tipo en el mar atlántico a 100 metros de la costa la profundidad es de 20 metros. El desastre de manejar el barco en estas condiciones parece probable, pero si además hubiera una tormenta, el naufragio estaría casi asegurado.
Los datos con los que contamos actualmente para la gestión de activos no pasan de ser estadísticas genéricas por región o como mucho por ciudad, que si bien tienen origen en distintas fuentes viviendas terminadas, viviendas escrituradas, encuestas… arrojan datos sesgados y no diferencian los distintos productos que existen en el mismo. Estas estadísticas se recogen de forma estática, en periodos concretos de tiempo (generalmente amplios), por lo que además es muy difícil saber con exactitud hacia donde se dirige un activo en concreto. Por extraño que parezca, son la única fuente para dirigir el barco de nuestros activos hacia buen puerto.
Actualmente se está produciendo un gran movimiento en el campo de adquisición de grandes lotes de activos por parte de entidades y fondos de inversión. Operaciones realizadas generalmente con gran celeridad que provocan, inevitablemente, un análisis más a fondo y a posteriori.
Del otro lado están las entidades, que aún teniendo en sus balances largo tiempo los activos no se han parado a valorarlos de la forma adecuada.
Las tasaciones y estadísticas han demostrado reiteradamente su falta de valía de cara a la toma de decisiones.
La clave para la toma de decisiones estratégicas estriba en tener un conocimiento mucho más amplio de nuestros activos, no solo a nivel formal (jurídico, urbanístico, análisis de riesgos, project management…), sino a nivel de mercado. Una especie de radar que nos sirva para saber no solo donde está nuestro barco, sino donde están los peligros y hacia donde tenemos que navegar.
Un adecuado sistema de información nos debe dar dos datos fundamentales: variación de precios y velocidad de venta para cada uno de los activos. Esta información la debemos tener para cada activo y teniendo en cuenta las diferentes tipologías que tenemos dentro de él.
De está forma podré saber que en la calle iglesia esquina con tormes de cartagena, las viviendas de dos dormitorios llevan bajando de precio durante 6 meses consecutivos, que su precio es de 1.135 m2, la velocidad de venta de un activo es de 1,8 años y viene aumentando en el periodo. Sin embargo en la mismo sitio, podemos encontrarnos que las viviendas de tres dormitorios, no han bajado casi de precio en los últimos meses y su velocidad de venta es de 9 meses, y no se ha ido incrementando. Esta información es clave no solo para la toma de decisiones sino para la selección de activos.
Las entidades y fondos se enfrentan ahora a un proceso de seleccionar a que activos deben dar prioridad tanto comercializadora como de terminación, los recursos son limitados, y de esta elección depende en gran medida el éxito de la estrategia.
Navegar sin mapa en la situación económica actual es muy arriesgado, en Up Project hemos desarrollado este sistema y tenido experiencias piloto de gran éxito, a un coste sorprendentemente bajo.
El reto, incorporar las nuevas tecnologías a los sistemas de decisión.