Las necesidades de gestión que requiere cualquier proyecto son muy variadas y requieren conocimientos diversos, se tienen que dar varias características de cualificación juntas en el equipo gestor de los activos para que pueda ser realmente eficiente:
– técnico (conocedor en profundidad de las tecnologías y sistemas constructivos)
– comercial (capacidad negociadora y conocimiento de los precios de mercado de todos los productos)
– estadista (sistemas para la realización de estudios de mercado pormenorizados y concretos para analizar la evolución del mercado y la futura colocación del producto)
– económico (con capacidad de creación de un master plan para el proyecto, con análisis minuciosos de gastos, ingresos, riesgos…)
– financiero (conocedor de los sistemas de financiación y la forma de dotar al proyecto de rentabilidad)
– jurídico (análisis de contratos, situación jurídica y riesgos asociados)
– urbanístico (situación, gestión y desarrollo del urbanismo del proyecto)
– analista (capacidad de analizar la situación y establecer los puntos de control necesarios para controlar el proyecto).
En el marco de dirección de proyectos las entidades han ido encargando su ejecución a diferentes figuras al objeto de llevarlos a buen fin, la pregunta es ¿cual escoger?
– Arquitectos, ingenieros, técnicos: generalmente el enfoque que tienen del proyecto es meramente técnico y en algunos urbanístico, por lo que queda sin seguimiento gran parte del mix de proyecto, por lo que los resultados no suelen ser los deseables.
– Constructoras: son a la misma vez ejecutores del trabajo y controladores del buen fin del dinero del proyecto, lo que de por sí es del todo incompatible, además cubren tan solo la parte técnica del mix de proyecto.
– Tasadores/asimilados: si bien tienen algo de conocimiento comercial, urbanístico y técnico, suelen estar demasiado encorsetados por las normas de valoración y el coste de reposición lo suelen obtener más teórico que a precios de mercado.
– Promotores: la figura del promotor suele contener gran parte del mix necesario para desarrollar un proyecto, si bien, están acostumbrados a cobrar unas importantes cantidades de dinero por realizarlo lo que supone un riesgo más para el proyecto.
– Project Manager: en principio es la figura más completa pues puede cubrir todo el espectro del mix de proyecto, si bien debe contar con un buen equipo y estar respaldado por los resultados.
Generalmente el hecho de pertenecer a uno de los grupos «contamina» tu entrada en el otro por la formación y enfoque que se ha venido desarrollando a lo largo de los años, es decir un constructor o un técnico que lleven 20 años ejerciendo su profesión, difícilmente serán buenos projects managers.
En la línea de gestión del portafolio, cuando nos encontramos con decisiones similares a la de escoger una figura para la dirección del proyecto, se establecen grupos de control con asignación de proyectos a diferentes tipologías estableciendo un baremo o forma de comparar los resultados obtenidos, lo que facilita la posterior elección para los siguientes proyectos.