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‘Poner dinero bueno sobre dinero malo’

En los últimos años esta ha sido una expresión que se ha venido utilizando cada vez más a menudo y convirtiendo en una especie de axioma sobre las inversiones inmobiliarias. Debido a las dificultades con este tipo de activos que ha tenido la banca no seguir invirtiendo, poniendo dinero bueno sobre dinero (o inversión) mala ha sido además la decisión más acertada. Primero había que solventar los casos que podían tener algún tipo de salida, no había disponible para nada mas.

El escenario está cambiando paulatinamente y las entidades financieras se comienzan a plantear qué hacer con esos activos, si bien cambiar el punto de vista que ha resultado exitoso en los últimos años resulta a veces complicado.

Es por eso que entendemos interesante analizar qué motivos han llevado realmente a tomar estas decisiones y qué motivos nos puede llevar a cambiar la estrategia ahora. Además de los motivos ya comentados, otros argumentos que sustentaban esta decisión eran:

1. Si no voy a vender el activo o lo voy a vender con una importante quita no tiene ningún sentido meter más dinero en él.

2. Si puedo ir refinanciándolo no necesitaré realizar tanta dotación y además el activo tendrá que venderse en algún momento.

3. Tengo que centrar mis esfuerzos en los activos que me puedan dar resultado, mejoren mi balance y reduzcan mis dotaciones en el corto plazo.

4. Hay que tomar como base para las decisiones el valor de tasación que tienen los bienes y no tanto su posible colocación en el mercado, rentabilidad por explotación de algún tipo de negocio….

Todo esto ha llevado a muchas entidades financieras a no realizar rehabilitaciones que habrían sido necesarias, no invertir dinero en la salvaguarda urbanística de los suelos, financiación de promociones que podrían tener viabilidad…

Ahora podemos observar que muchos de los argumentos que se tomaban como base para no poner dinero bueno sobre dinero malo comienzan a debilitarse para dar paso a otras realidades palpables que nos encontramos todos los días:

1. Muchos bienes, sobre todo solares pero también edificios, están siendo recalificados urbanísticamente o simplemente van perdiendo sus derechos urbanísticos por dejadez en la gestión de los mismos. Si encima no cuentan con financiación, nos encontramos con unas pérdidas multimillonarias. Hemos visto suelos hipotecados por 15 millones de euros tasados en 70.000 debido a recalificaciones urbanísticas que los convierten en rústicos.

2. El mercado si bien sigue estando en una situación muy delicada, comienza a mostrar en sitios muy  específicos una recuperación. Y con sitios muy específicos, no nos referimos a ciudades concretas, sino a ubicaciones dentro de las mismas.

3. Hay que tomar decisiones sobre activos a los que se viene dando soluciones temporales, cambiando las soluciones de corto plazo por decisiones de un calado más profundo.

4. La actitud de muchas administraciones está siendo mucho más activa, lo que provoca que haya que realizar intervenciones y tomar decisiones sobre bienes en principio permanecían en stand by.

5. Reducir las dotaciones. Existe un gran número de inmuebles que podrían ponerse en valor con inversiones sensiblemente inferiores a las cantidades por las que están dotados, pudiendo colocarse de manera relativamente rápida en el mercado cancelando así la dotación y diluyendo el riesgo.

Poco a poco algunas entidades financieras comienzan a retomar estos activos realizando pequeñas inversiones para ponerlos en valor incluso llegando a realizar promociones desde cero. Comienzan a darse cuenta de que la acción puede cambiar en poner dinero bueno para transformar el dinero malo.