La aprobación en octubre de los supuestos de la inversión del sujeto pasivo recogidos en la ley 7/2012 que han entrado en vigor a partir del 31 de octubre de 2.012 va a tener unas consecuencias en la dirección de proyectos inmobiliarios que merece la pena estudiar detenidamente. Si hasta esa fecha el sujeto pasivo era el que emitía la factura a partir de ahora sera el destinatario de la factura el sujeto pasivo de la misma. Esto quiere decir que se traslada en la línea de producción de una promoción el pago de IVA desde el promotor hasta las contratas o subcontratas, recayendo la repercusión del IVA en el actor que realice las adquisiciones de material. En este supuesto participan también las entidades financieras como promotores (y empresarios) de los activos inmobiliarios adjudicados en sus balances y que deseen promover.
La consecuencia más importante a nivel de financiación de una operación inmobiliaria, bien a través de un promotor cliente, o de la cartera de activos de la propia entidad, es que con la autoliquidación del impuesto del IVA, este deja de ser una necesidad financiera del mismo (mientras no se realice directamente la adquisición de materiales para el proyecto).
Esto puede ocasionar que cambien alguna decisiones sobre financiación de activos inmobiliarios ya que cambia el balance coste/beneficio con el que habrían sido estudiados anteriormente.
Como ejemplo, un préstamo dudoso a una promoción en curso financiada con 10 M€, con la dotación correspondiente del 65%, con un presupuesto para finalización del proyecto de 3,5 M€ + 0, 73 M€ IVA que fuera estudiada su terminación a principios de año con decisión de no invertir puede ser reconsiderada ya que la relación coste/beneficio ha variado en 0,73 M€ correspondientes al IVA. Con la reducción de costes y el mismo beneficio, dotación del 35% por vivienda terminada y posibilidad de venta por unidades de la promoción, además de evitar riesgos relacionados con el deterioro y la perdida en activos.
Este factor afecta a las decisiones sobre toda clase de activos inmobiliarios desde suelo a obra en curso sobre los que una entidad financiera desee disminuir dotaciones.
La labor del project manager en el estudio de la viabilidad de estos activos es valorar el coste real de ejecución del proyecto. Teniendo en cuenta que los ahorros de costes obtenidos por uP project en los últimos proyectos realizados superan el 25% sobre presupuestos iniciales en la mayoría de casos, la decisión sobre el activo puede variar ya que el coste es inferior en -46% (-21% por no financiación de IVA – 25% por ahorro de costes uP project).
La valoración preliminar de proyectos sin costo alguno para la entidad financiera es una de las señas de identidad de uP project
Consecuencias de la inversión del sujeto pasivo en la dirección de proyectos
