Constructora vs Project Manager
21 abril, 2014
Dirección integrada de proyectos: ¿Que figura escoger?
27 mayo, 2014

Financiación por costes, hacia una financiación eficiente

En los proyecto realizados para la banca en los últimos años hemos hallado una financiación deficiente por exceso, esto es, se ha prestado más dinero del realmente necesario para realizar las obras financiadas. Con ls datos que manejamos calculamos que la financiación excesiva es superior al 30% del coste real de las obras.

Este exceso de financiación ha provocado que el dinero se haya invertido de manera poco eficiente, ha habido una mala selección de proveedores y en muchas ocasiones los materiales usados en obra no se han correspondido con la financiación recibida.

Este problema de eficiencia en la financiación viene por un punto de partida erróneo a la hora de conceder los créditos por parte de las entidades financieras. Se fía la financiación a los valores de proyecto de ejecución material de la obra (PEM), un valor dado por el arquitecto, que viene a ser una figura pagada por el promotor y que basa el valor del PEM en listados de precios de materiales que manejan los colegios profesionales, y que en ocasiones difieren de la realidad. El segundo error que se produce en la financiación proviene de las empresas de tasación, que eligen como modelo de valoración el método de comparación (los precios de inmuebles similares cercanos) en contraposición al coste de reposición (lo que cuesta hacer el edificio). Existe una falsa seguridad por parte de las EEFF, que fían al valor del arquitecto del promotor y a una valoración por comparación una financiación que no ha sido estudiada de forma exhaustiva por un profesional ajeno a la empresa solicitante del préstamo.

Por supuesto el método de comparación es fundamental para conocer los valores de venta de las viviendas terminadas y saber si el negocio es viable, pero al fin y al cabo hay que tener en cuenta que lo que se construye es un edificio y esto tiene un coste que se puede definir con mucha precisión. Y si la tasación por comparación nos da un valor de por ejemplo 10 millones de Euros, y el coste de reposición 5 millones de euros, ¿porque prestar 10 M€, si se puede hacer con 5M€?

En ocasiones hemos visto que el expediente de financiación en el que se ha basado riesgos para la toma de una decisión de financiación ha estado basada en un resumen de capítulos de obra. Incorporar la figura de un project manager al proyecto asegura una medición objetiva del proyecto y un cálculo del coste, no por capítulos generales, sino partida a partida y basados en presupuestos reales de empresas que pueden realizar dicha labor.

Con una financiación eficiente la perdida de las EEFF habría sido un 30% inferior.